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租赁纠纷仲裁答辩状
租赁纠纷仲裁答辩状
答 辩 状
答辩人：H省W市某某有限公司(下称A公司)
被答辩人：L省C市某某有限公司(下称B公司)
因A公司与B公司租赁合同纠纷仲裁一案，针对B公司的仲裁请求，A公司根据本案事实和证据提出书面答辩如下：
一、B公司申请仲裁的合同基础已经不存在，申请仲裁的主体不适格
根据A公司和B公司签订的《租赁合同》(见证据一)，双方约定的租赁面积为：C市步行街南门口商场首层部分、二层和三层全部以及四层部分建筑物共约15133平方米，而B公司向A公司主张解除合同、支付拖欠租金以及支付违约金等仲裁请求所依据的理由是其认为A公司就商场一至三层存在拖延支付租金的情况。
但经A公司调查核实，B公司现在实际并非该商场一至三层租赁房屋的所有权人，该三层租赁房屋已分别由B公司出卖给案外人：一层和二层于20xx年12月18日出卖给案外人福建某有限公司，房屋产权证于2004年12月23日过户完毕(见证据二和证据三);三层于2005年4月5日出卖给案外人谢某，房屋产权证于2005年6月3日过户完毕(见证据四)。
由于B公司主张权利的一至三层房屋已由B公司分别出售，原《租赁合同》实际上已经发生变更，分割为三个租赁合同，即：A公司与福建某有限公司就一层和二层部分的租赁合同，A公司与谢某就三层部分的租赁合同，A公司与B公司就四层部分的租赁合同。
目前，B公司只是涉租房屋第四层的合同主体，对涉租房屋的一至三层并无权利，并非一至三层租赁合同的主体。
由于《租赁合同》已经发生变更，B公司以最初签订的《租赁合同》为依据提起仲裁显然已经丧失了相应的法律基础，要求解除《租赁合同》以及支付租金、违约金等请求更是无从谈起，B公司作为申请人提起仲裁的主体并不适格。
二、《租赁合同》约定“实际租赁面积以C市房管局实测面积为准”存在合理解释的问题
尽管租赁合同约定“实际租赁面积以C市房管局实测面积为准”，但是对于该约定必须根据或参照《合同法》第125条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，以及其他法律规定给予合理的解释。
(1)按合同的有关条款
《租赁合同》第一条第1款约定：“根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及中国和C市的有关规定，甲方(注：B公司)同意将坐落于C市步行街给乙方(注：A公司)作百货零售超市商业、餐饮用途使用，乙方商场承租建筑物面积首层约4567平方米，二层约5104平方米，三层约4862平方米，四层约600平方米，总承租建筑面积约15133平方米，实际租赁面积以C市房管局实测面积为准。”
在中文中，“约”的含义就是大概、差不多等的意思。
由于租赁房产尚属于预售房，房屋面积尚未实测，《租赁合同》约定的面积只能根据核准的规划设计图大概确定，尚不能最终确定租赁面积，要最终确定就需要房产局实测，因此就有了“以房管局实测为准”的约定。
但无论如何，有一点是可以预期的，就是经过实测，最终面积不会与合同约定的数字相差太多，可能比合同约定的数值多点，也可能少点。
这应该是对该条款最合理、也最符合逻辑的解释。
同时，实测面积如果能够成为合同约定的租赁面积的前提必须是：计算租赁面积所依据的设计图纸不能发生设计变更，至少不能发生重大设计变更;否则，实测面积不能作为成为租赁面积，并作为计算租金的标准。
(2)按一般的交易惯例
在日常的房屋预售及预售房屋租赁过程中，由于产权证尚未发放，交易双方均会根据房屋的规划审批面积作为合同的交易依据，但由于批建面积与最终实物之间会有一定的误差，因此一般会在合同中同时约定“实际面积以房管局实测面积为准”或类似的条款。
但该约定的前提是规划、设计等没有进行变更，否则，由于实测面积所依据的设计图纸与合同约定面积所依据的设计图纸有重大区别，二者成立基础不同，实测面积不能转成为合同约定面积并作为计算价款的标准。
本案中，《租赁合同》以最初批建的设计面积作为合同的交易计算依据，并同时约定“实际租赁面积以C市房管局实测面积为准”完全符合一般的交易惯例;但约定成立的前提和基础应该是《租赁合同》约定的租赁面积所依据的规划设计等没有发生变更，这是一般的交易惯例。
(3)按合同的目的
本案中，A公司与B公司签署《租赁合同》的目的无非就是用一个相对合理的租金承租到一个相对合适面积的经营场所。
《租赁合同》中约定的租赁总面积约15133平方米是双方签订《租赁合同》的基础，虽然合同约定租赁面积以实测面积为准，但该“实测面积”应当是B公司按照该“15133平方米”所依据的设计图纸正常施工后的实测面积，实测面积与合同约定面积的误差应当是A公司签订合同时有可能预见到的、合理的、基于工程正常施工可能产生的技术误差。
但B公司现主张的一至三层总面积增加的6858.9平方米并非B公司按照合同租赁面积所依据的设计图纸正常施工产生，而是基于B公司违规超建、进行规划变更行为所形成。
因此如果按照事后规划变更后的所谓实测面积重新计算租赁面积、补交巨额租金，将严重背离A公司签署该租赁合同时的合同目的。
(4)按诚实信用原则
诚实信用原则作为我国民法的基本原则，“要求一切市场参与者符合于诚实商人和诚实劳动者的道德标准，在不损害他人利益和社会公益的前提下，追求自己的利益，目的是在当事人之间的利益关系和当事人与社会之间的利益关系中实现平衡，并维持市场道德秩序”(参见梁彗星《民法总论》第46页)。
根据该原则，B公司在明知原审批的建筑物已经大幅超建，并接受了处罚、补办了手续，重新编制了规划设计等情况下，依然以规划变更前的最初批建面积作为合同约定租赁面积，并又约定“实际租赁面积以C市房管局实测面积为准”，B公司的欺诈意图已经非常明显，即以相对较小的租赁面积诱骗A公司先签订租赁合同，而后利用A公司已投入巨资一旦解除合同将造成巨大损失的不利处境，再以房屋实测面积迫使A公司补交租金。
如果B公司的意图得逞，将严重损害A公司的利益，B公司严重违背了诚实信用的原则。
综上，从上述几个角度分析，“实际租赁面积以C市房管局实测面积为准”的条款的理解就是实测面积与合同约定面积的误差是有一定的幅度的，而不是无限增减的;参照商品房买卖的相关法律、法规，当事人对实测面积与合同约定面积的误差的合理预期应在增减3%以内。
三、《租赁合同》承租房屋面积发生变化的根本原因是B公司违规超建、并进而导致规划设计发生重大变更所致，B公司存在重大欺诈;A公司对此并不知情，更没有任何过错
1、《租赁合同》约定的承租房屋面积应为最初批建面积
(1)根据20xx年5月C市规划管理局批准B公司申报的“步行街南路步行商业街”项目的建设总平面布置图(见证据五)，核准建筑面积为104988平方米。
(2)根据20xx年12月18日B公司与福建某有限公司签署的买卖涉案1-2层房屋的两份《商品房买卖合同》(见证据六)，涉案一层(1001房)的建筑面积为4567.11平方米(其中使用面积为2740.26平方米、公摊建筑面积1826.85平方米)、第二层(20xx房)5104.37平方米(其中使用面积为3062.62平方米、公摊建筑面积2041.75平方米);上述约定与20xx年11月8日A公司与B公司签署的《租赁合同》约定的一层、二层的租赁面积是一致的。
(3)根据20xx年8月22日C市规划信息服务中心《建筑面积复核表》(见证据七)，B公司建设“步行街南路步行街”项目总建筑面积为137487.67平方米;其中A、B段面积为40307.38平方米，C、D、E段面积为97180.29平方米;并备注了超建面积。
(4)根据20xx年9月9日C市规划管理局《行政处罚决定书》(见证据八)，B公司建设的“步行街南路步行商业街”项目，20xx年5月C市规划管理局核准建筑面积104988平方米;B公司在未取得建设规划许可证的情况下，实际建筑面积为137487.67平方米，实际超建32499.67平方米。
为此，C市规划管理局对B公司进行了相应的处罚，并责令补办建设工程规划许可手续。
(5)20xx年10月9日，B公司在受到行政处罚后补办取得《建筑工程规划许可证》(见证据九)，规划审批面积由原104988平方米变更为137487.67平方米。
(6)根据20xx年11月8日B公司与A公司签订的《租赁合同》，A公司“承租建筑物面积首层约4567平方米，二层约5104平方米，三层约4862平方米，四层约600平方米，总承租建筑面积约15133平方米”;此时租赁合同约定的面积与20xx年12月B公司出售涉案房屋一层、二层时的建筑面积是一致的。
(7)根据2004年10月14日C市房地产测绘队编制的《勘测成果表》(见证据十)，步行街南路步行街西厢南栋，批建面积97180.29平方米(实为第一次超建、处罚后的规划批建，该面积为上述建筑面积复核表中的“步行街南路步行街”项目C、D、E段面积)，实勘建筑面积99524.7平方米，B公司在20xx年9月因违规超建被处罚的基础上又一次未经批准超建2344.41平方米。
实测的结果就是：1001房建筑面积6910.97平方米(套内面积4273.60/分摊面积2637.37)、20xx房建筑面积9113.12平方米(套内面积4692.63/分摊面积4420.49) 、3001房建筑面积5367.81平方米(套内面积4462.56/分摊面积905.25)。
结合租赁房屋面积的形成过程，可以明确看出：B公司在与A公司20xx年11月签署《租赁合同》时所标注的各层建筑面积的依据是20xx年5月C市规划管理局批准的建设总平面布置图及相应各部分的规划初步设计平面图，形成的时间应在20xx年12月前;而不是合同签订时主体已经竣工、B公司至少两次违规大量超建后的实际房屋面积。
2、租赁合同约定面积的巨大增加的根本原因是B公司违规超建、并向A公司隐瞒真相所致
20xx年5月，B公司经C市规划管理局核准其建设总平面布置图(104988平方米)。
之后B公司即开始施工建设，但在其实际施工过程中，违规超建32499.67平方米，并在20xx年9月受到相应的处罚。
B公司按已经竣工的房屋实际现状(超建已经既成事实)调整了最初核准的建设总平面布置图、规划设计图、竣工图等，并重新补办了相应的批建、规划手续;这些手续均是在20xx年9月前后补办完成的。
而由于总的工程建筑面积增加了32499.67平方米，占原核准面积的31%。
如此大幅超建，必然会导致原设计各部分的建筑面积也将大幅增加，自然包括B公司准备租赁给A公司的部分。
但是，B公司在20xx年11月8日与A公司签订《租赁合同》时，既没有按其实际超建后的实际面积与A公司商谈租赁事宜，也只字未提其实际多次超建的真实情况以及租赁合同标注面积存在大幅增加的可能，已经显属重大欺诈。
如果说租赁合同约定面积与办理房产证前的实测存在一定的误差(如按相关规定的3%)是非常正常的，但是本案《租赁合同》约定的租赁面积却出现47%的巨幅增加(合同约定一至三层总面积为14533平方米，实测一至三层总面积为21391.9平方米，超建6858.9平方米)，就极其不正常了。
在假定测绘数字真实有效的前提下，该租赁面积的巨幅增加的根本原因只能是B公司违规超建、进而导致原规划发生巨大变更所导致。
尽管事后相关主管部门为其补办了包括规划变更在内的所有手续，但是B公司在之后与A公司签署租赁合同时并没有如实告之，实际上一直到最近A公司律师前往C市相关部门调取项目规划材料时才真相大白。
对此，A公司没有任何过错，而B公司存在重大欺诈以及获取不当利益的故意和企图，如因此给自己或相关权利人造成了损失，依法就应损失自担。
四、B公司仲裁请求的事实和理由根本不成立
1、B公司提交的勘测报告与租赁合同约定面积所依据的基础不同，并不能作为定案的依据，且勘测报告本身可能存在重大错误，或者所测绘的范围并非租赁合同约定的租赁范围
《租赁合同》约定的面积所依据的应该是20xx年5月C市规划管理局最初核准的规划设计图;而C市测绘队测绘的实际建筑物，并非根据最初核准的规划设计图建设的，而是B公司在实际建设中违规超建了至少34844.08平方米(32499.67+2344.41)、进而导致整个规划设计变更的产物。
如此推论，由于测绘基础不同，C市测绘队实测的建筑面积根本不能作为增加租赁面积并进而要求A公司补交租金的依据，因为勘测时和合同签订时的批建的规划设计基础已经发生重大变化。
根据A公司掌握的租赁房屋的竣工图，A公司有理由证明该勘测报告可能存在重大错误或者是其实际测绘范围超过了租赁合同中各层租赁范围(见证据十一)，才导致了实测面积与竣工图面积存在如此重大的差距。
对于勘测报告1001、20xx、3001测绘范围是否即是《租赁合同》约定的“首层部分、二层和三层全部”的范围，需要进一步核实，B公司对此负有举证责任。
2、A公司并没有延付或拒付租金
A公司在租赁合同履行过程中，并无延付或拒付租金的事实。
一直到现在，A公司均严格按合同约定的租赁面积(15133平方米)按约定的时间支付租金，根本不存在B公司所述A公司不按期缴纳租金累计超过30天的事实。
至于所谓实测增加的面积，A公司一直持有强烈异议并有合理的理由不予认可。
双方对租赁合同中约定的“实际租赁面积以C市房管局实测面积为准”的条款的理解存在极大的分歧。
对此，在仲裁机构或相应司法机关对该条款的真实含义以及是否按适用实测增加47%的租赁面积前，根本不存在A公司违反租赁合同的事实。
考虑到B公司签订合同时的欺诈行为以及单方面擅自解除《租赁合同》的事实，已经触犯了《租赁合同》约定的相应条款，构成了对A公司的违约。
B公司的违约行为已经给A公司造成的损失或预期造成的损失，A公司将保留追究B公司违约责任的权利。
3、B公司与A公司并没有确认欠租的事实，B公司的说法与事实不符
就B公司所称的“欠租”事项，A公司一直明确表态：只同意按原租赁面积交纳租金，不同意B公司关于增加租金的要求(见证据十二)。
B公司所称双方已就欠租事实达成共识没有事实依据。
A公司之前与B公司沟通协商的原因和基础是：A公司相信B公司是租赁房屋的合法所有权人，并且B公司是基于《租赁合同》中租赁面积所依据的设计图纸正常施工而增加了租赁面积。
现有充分证据证明B公司一直隐瞒进行了多次违规超建的事实、而以规划变更前批建面积出租房屋的事实，B公司存在重大欺诈行为。
尽管目前原沟通协商基础已经发生重大变更，但为了保持合作的诚意，A公司对于B公司在合理范围内关于租金的要求仍愿意继续沟通协商。
4、B公司以A公司经营不善作为解除租赁合同的理由更是站不脚
除双方发生争议的租赁面积外，A公司一直按合同约定交纳租金。
B公司在仲裁申请书中所称A公司的经营状况低迷没有任何证据，属纯粹的主观臆断;即便A公司的经营不好，也不可能成为其主张A公司违约并要求解除合同的依据。
A公司的经营行为与本案不具有任何关联性，B公司以该部分事实支撑其要求解除合同的诉讼请求完全没有事实和法律依据。
五、假设退一步讲，即便A公司的行为可能构成违约，B公司关于既不退还定金又要求违约金的主张严重违法，于法无据
根据《合同法》第116条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，定金和违约金条款只能选择适用其一。
如果B公司认为A公司违约，其只能或者主张定金条款，或者要求适用违约金条款;不能即不退还定金，又主张违约金1000万元的所谓赔偿，其请求明显违反法律规定。
综上所述，B公司申请仲裁的合同基础已经不存在，作为申请仲裁的主体不适格，B公司无权就租赁物业面积纠纷以自己的名义提出仲裁申请，仲裁庭应当驳回其全部仲裁请求;“实际租赁面积以C市房管局实测面积为准”的条款应作出合理解释;《租赁合同》承租房屋面积发生变化的根本原因是B公司违规超建、导致规划设计变更所致;B公司在与合同履行有重大利害关系的事实上欺瞒A公司，以期获得不正当利益，其恶意企图明显;B公司仲裁请求的事实和理由根本不成立。
为了维护交易安全，促进诚信行为，维护当地几千名员工的就业稳定，A公司要求继续履行《租赁合同》、驳回B公司的全部仲裁请求。
以上答辩意见，恳请仲裁庭予以慎重考虑并希望予以采纳。
答辩人：A公司
代理人：
年 月 日
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