物业管理毕业论文

物业管理企业营运模式创新

时间:2022-10-08 22:56:34 物业管理毕业论文 我要投稿
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物业管理企业营运模式创新

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  物业管理企业营运模式创新【1】

  摘 要:随着我国经济的快速发展和人们物质生活水平的提高,人们的消费理念已经慢慢从实物性消费转向服务性消费,对服务行业的要求也越来越高。

  物业管理是随着房地产业的兴盛而逐渐壮大的行业,对于人们日常生活的基本需求有着重要影响,是保障人民生活质量的重要服务行业。

  本文通过对物业管理企业运营模式的研究,提出其创新发展的相关建议,为物业管理行业的健康运作提供借鉴。

  关键词:物业管理;企业营运模式;创新

  一、我国物业管理企业营运模式现状分析

  现代企业制度的建立是以先进的管理技术和方法为依靠的,此外,还要借助一定的制度背景和政策因素实现企业的发展壮大。

  虽然具有整体上的突破,但是受到市场不良运作模式的影响和企业自身经营规模的限制,我国的物业管理企业目前仍存在很多较为严重的问题。

  (一)物业管理企业营运现状分析。

  1.物业市场竞争不规范。

  目前我国对物业管理企业的市场规范实行的是加强建管的相对分离,通过招标投标的方式引入物业服务。

  在市场经济改革不断深化的今天,这种措施的本来意图是进行物业管理企业的优胜劣汰,以实现资源的最优化配置,但是在实际的市场运作中,出现了很不规范的市场竞争。

  例如“暗箱操作”、“低价竞争”、“陪标修场”、“盲目承诺”等恶劣现象的出现使物业管理为了企业的生存把价格压的极低,大部分处于保本微利的营运状态,甚至出现亏损运营。

  2.物业管理的高成本。

  物业管理属于服务业的范畴,是劳动密集型行业,企业的成本构成很大一部分应用于人力资源的开发和培养。

  由于近年来我国劳动者权益意识的提高,国家加大了对劳动者权益保护的力度,不断提高最低工资标准和福利待遇。

  物业管理行业内的从业人员本来属于低收入人群,但是由于政策的执行使之享受到优惠越来越多,加大了物业管理企业的运营成本,出现了政府做善事,企业来买单的尴尬局面,这种状况让本来就微利的物业经营成本又进一步加大,对企业的发展设置了资金上的障碍。

  3.管理规模小,资源配置不合理。

  企业营运的最终目的是获取利润,在取得经济效益的同时兼顾社会效益和环境效益。

  物业管理属于微利行业,资源配置很不合理,产品单一化,很难获得巨大的效益。

  虽然现在我国出现了一些大型的物业管理企业,其经营项目种类齐全,抵抗风险的能力较强,因此经营收入相对较好,但是大部分的企业还是处于小规模的发展阶段,使企业项目管理的稳定性和连续性受到挑战,难以保证良好的经济效益。

  4.物业管理水平低下,整体形象受到损害。

  由于物业管理市场的不规范和经营规模的限制,出现了一些企业素质低下的物业管理公司,以大幅度降低服务标准和管理水平来节约成本或者运用其他不正常的运作方式攫取利益,使物业管理企业的整体形象受到了严重的伤害,更进一步加大了企业良性运行的难度。

  (二)我国物业管理营运模式的发展历程。

  我国的物业管理企业起步较晚,基础较为薄弱,并且具有较大的依附性,因此从物业管理行业正式进入市场到现今的发展现状分析可以帮助我们了解在物业管理企业运营中出现的问题和机遇。

  总体来讲我国的物业管理企业营运模式经历了三个阶段,分别是营销型管理模式、服务标准化管理模式和品牌化管理模式。

  物业管理发展中的最初模式为营销型模式,这种管理模式基本理念是运用营销学的知识和行为指导物业管理和物业服务,通过将经营融于管理之中,实现物业管理的价值增值和平稳运营。

  由于大多数的管理公司在人力资源和技术力量上的薄弱,加之缺乏专业的咨询、估价人员这种模式的局限性使其很快被新型的市场所淘汰;第二阶段是服务标准化模式,物业管理企业的行业定位是服务性企业,因此其经营要点必须放在对服务质量的提升上。

  目前我国物业管理企业多引入了ISO9000质量标准,对物业管理的很多服务项目进行了定性和定量的规范,使物业管理的整体服务质量和效率都有了大幅度提升。

  但是目前存在的问题也不容忽视,就是很多的物业管理企业把引进质量标准作为相互攀比或对外宣传的招数,作表面文章,只管引进,不管实施和变革,使质量标准沦为空谈;物业管理的第三阶段目前还处于探索阶段,同时也将是物业管理企业发展的整体趋势。

  物业管理品牌是一个整体性的概念,用来对不同的物业管理企业进行区分和评价,用于区别和评价的因素涵盖了技术、能力、信用、形象、文化等多个方面的内容。

  通过一系列的品牌打造、品牌推广、品牌整合和品牌管理过程能够使一个物业管理企业获得长久的发展动力,保持强大的核心竞争力。

  二、物业管理企业营运模式的创新

  物业管理企业营运模式的创新目的是为了改善经营状况,在实现挖取利润的同时保持自身的核心竞争力,实现企业的可持续发展。

  (一)物业管理企业营运的管理创新。

  科学有效的管理是企业取得良好经济效益的保证,在物业管理企业的营运中,要时刻保持管理方式和技术上的创新,重点是把握好以下几点:第一是实行标准化管理,建立起以质量、安全、环境三位一体的管理体系,明确员工的职权;第二是建立业主投诉系统,推行“首问追究制”,建立24小时电话服务平台,加强对业主投诉处理的力度和效率;第三是进行买单式物业管理,就是指也住在享用服务之后,根据对服务的评价缴费买单;第四是建立完善的业主投诉消协赔偿机制,这种机制的施行能够有效避免物业管理市场中的暗箱操作,使消费者和物业公司的权益同时受到保护。

  (二)开发物业管理新领域。

  企业的发展如果只注重于自身领域内的建设,进行单纯性的盈利将是非常危险的,这样会使企业难以抵御市场风险的压力。

  物业管理企业应该树立风险意识,开拓服务新领域,积极摆脱房地产业附庸的地位,这样即使上游行业出现较大的振荡,对自身的影响也在可控范围之内,既拓展了利润空间又有效地规避了行业风险。

  物业管理的新领域建设可以从两个方面着手,即内部市场的控制和外部市场的拓展。

  内部市场主要是指物业小区的内部基础建设、服务设施等内容。

  例如可以加大在小区内部健身场所、购物场所和业主生活服务等内容的投入和控制,增加物业管理企业的创收。

  (三)以精品服务打造企业品牌资产。

  随着现代人们消费理念的转变,品牌的吸引力越来越大,有研究表明,在同一质量和价格水平上,人们更倾向于市场认可度高、品牌效应好的物业管理企业。

  打造企业品牌一方面要靠过硬的服务质量,为住户提供人性化、个性化、便捷化的服务以赢得住户的信赖和认可,另一方面还要加强品牌的市场运作能力,通过专业的团队和技术对企业文化进行合理的包装,运用传播学知识和各种途径将企业的服务理念进行有效扩布,从而加大对市场受众的影响,为企业赢得形象上的无形资产。

  三、结论

  物业管理企业作为当代社会经济活动的主体,担负着提供城市生活服务和维持房地产行业良性运作的重要使命。

  但是从近年来行业发展的整体情况来看,其经营效益并不理想,行业利润一再降低,企业亏损面日益扩大,这就对物业管理企业营运模式的创新提出了迫切的要求。

  通过分析物业管理企业面临的现状和问题,可以看出加强企业管理创新水平、开发物业管理新领域并在提升服务质量的基础上打造企业品牌是取得企业模式创新的有效途径。

  将这些创新措施积极应用于物业管理企业的实际运营中,必将取得行业的整体突破,使其更好地为建设和谐社会服务。

  参考文献:

  [1]谢爱国,董肇君.物业服务企业经营模式研究[J].现代物业,2010(11).

  [2]张栋栋.“免费”运营模式探究――对物业管理产业运营模式创新的思考[J].城市开发,2010(11).

  物业管理企业内部控制【2】

  摘 要 随着我国产业结构的不断调整,第三产业的发展愈来愈受到重视。

  物业管理行业隶属于第三产业,在国民经济占据重要地位,关联度比较大。

  但是由于发展时间较短,管理水平不完善,使得我国现阶段的物业管理行业在激烈的竞争中面临的风险越来越大。

  物业管理的发展取决于服务的好坏,因此我国物业管理行业应当通过加强内部控制改善其服务质量。

  本文旨在通过分析我国物业管理企业的内部控制现状,提出一些关于加强内部控制的建议。

  关键词 物业管理企业 内部控制 建议

  一、引言

  由于我国近些年经济的快速崛起,人们收入水平的提高,使得其社会需求由低层次向高层次跨越,对服务的种类及质量要求越来越高。

  而作为第三产业之一的物业管理行业则实质上是房地产综合开发的延伸,是一种社会化和专业化的服务行业。

  我国城镇化的进展将越来越多的居民容纳入诸如小区等之类的载体之中,发展潜力巨大,是城镇化建设以及房地产产业发展的必然产物。

  我国物业管理行业经过十几年的发展,虽然取得了一定的效果,但是由于行业分散以及日益激烈的市场竞争压力等因素,导致我国大多数物业管理企业发展失衡。

  企业的低管理水平、传统的经营思维使得物业管理企业的发展受到了限制,企业竞争缺乏竞争意识。

  究其原因,主要是由于物业管理企业内部控制比较薄弱,各项制度都不够完善,造成了“住户不满、企业亏损”的双输局面。

  因此,对物业管理企业来说,加强内部控制,提高企业的竞争能力已经迫在眉睫。

  二、我国物业管理企业内部控制存在的问题

  (一)物业管理公司缺乏对企业财务的内部控制。

  1、企业内部缺乏财务控制意识。

  前面提到物业管理是作为一个随着房地产的发展而兴起的行业,因此很多在物业管理企业中任职的管理人员和员工都来自房地产行业,导致缺乏相应的财务管理知识及经验,使得企业内部缺乏财务控制意识。

  目前物业管理行业有关财务管理的制度仍不健全,管理者由于缺乏财务控制意识,其所获得的财务信息并不能有效地反应企业的经营状况。

  另一方面,企业职工是企业运营的基础,但是由于企业员工的跨行业问题以及内部缺少对员工的业务培训等,导致从事财务工作的人员素质普遍较低,无法胜任企业财务内部控制的工作。

  2、企业的预算模式缺乏合理性。

  企业的预算通过整合企业的资金流、物流、信息量,从而优化企业的资源配置,提高资金的使用效率。

  然而由于目前我国物业管理企业的规模较小,发展不均衡以及意识落后,企业在编制预算时存在着对预算的认识不足,预算编制不合理,缺乏战略导向以及预算的控制和考核机制不健全等问题。

  大多数企业缺乏对预算进行合理的评价与分析,在预算的实施过程中企业的资金配置仍然不合理,使用效率也没有明显的提高。

  大多数情况下企业编制预算所获得的结果与期望有偏差。

  (二)物业管理公司的内部控制存在着风险。

  我国的物业管理企业随着行业的进步而不断发展,其业务类型以及经营范围越来越广泛。

  因此企业在经营中难免会出现对企业经营不利的因素。

  企业的服务对象即业主是其收入的主要来源,如果房屋或基础设施出现问题,会导致业务拒绝履行缴纳管理费业务等一系列的问题,企业无法回收资金,遭遇流动性风险。

  物业管理企业的内控还易受到外部环境即公共关系的影响。

  企业由于自身控制的不足,缺乏有效的风险应对措施,导致企业经营的混乱,不利于企业的长期、健康发展。

  (三)物业管理企业内部控制缺乏战略导向。

  由于外部环境的剧烈变化,使得行业竞争加剧,我国物业管理企业的发展面临严重的挑战。

  发展战略对企业来说有重要的意义,能够为企业明确未来的发展方向以及主要目标。

  但我国物业管理企业在进行内部控制时,却忽视了企业的长期利益,转而将内部控制的成果与短期利益挂钩。

  由于物业管理服务观念固化、管理模式陈旧,大多数企业市场化程度很低。

  建管不分的体制影响了物业管理行业的专业化、市场化、公众化。

  企业进行内部控制的目标是合理配置资源,但究其根本还是保证企业战略的实现。

  企业的内部控制被局限在企业分散的职能部门、流程以及工作范围内,无法将整个企业作为运营主体加以控制。

  企业的内控体系缺乏战略的指导及支持,无法形成一个完善的、包容式的内控体系,这些都限制了物业管理企业内控的有效性。

  三、加强物业管理企业内部控制的措施分析

  (一)完善我国物业管理企业内部财务控制。

  1、在企业内部加强财务管控意识。

  物业管理企业的经营及其价值流转每一环节都离不开财务的反映和调控,因此管理者要重视内部的财务管控工作,而不仅仅是把它作为企业发展的一环。

  提高经营者和员工的意识是加强内部控制的保障。

  企业的经营以人为本,其素质不仅影响着工作的开展,还影响着企业文化的继承和发展。

  因此对管理层而言,应不断加强理论学习,认识到财务管控在优化企业流程、提高企业经营效率等方面的作用。

  当然管理层要以身作则,不断完善内部控制制度的同时,遵守其相关规定,为下属树立良好的典范。

  对员工而言,企业需配置有资质的员工担任会计工作,并在企业内部通过培训、教育等方式分层次提高员工的素质。

  2、建立适合物业管理企业的全面预算模式。

  对物业管理企业来说,由于本身的规模限制,使得企业缺乏有效的预算体系。

  预算不健全或不合理都会导致企业的经营缺乏约束或盲目发展。

  企业要想建立健全的全面预算模式,首先要加强企业内部预算工作的组织领导,明确相关的管理体制及执行预算各单位的职责范围。

  在企业内部组建由企业管理者和职能部门的人员组成的预算管理委员会,履行预算的监督管理职责。

  再次,要根据相应时期的政策、市场环境、企业经营能力等合理编制预算方案,避免预算过高或过低。

  编制方案时可采用上下结合、分级编制、按层次汇总的方式,确保编制依据合理、方法科学可行。

  最后,企业应当建立相应的预算考核制度。

  通过公平、公开、公正的原则,考核预算的编制、实施以及结果。

  (二)基于风险管理加强物业管理企业的内部控制。

  企业的经营不可避免地会遭遇风险,因此探析企业面临的潜在风险以及来源,进行风险管理已成为企业经营的重要环节。

  风险管理既包括对风险的预测和评估,又包括在问题出现后采取的相关应当措施。

  由于物业管理公司是进驻到房地产开发商所开发的产业中进行业务工作,两者的独立性使得物业管理工作在此种情况下更应加强内部控制,优化企业经营的内部环境,改善企业经营状况。

  物业管理企业在接手物业之前,需对房地产开发商有相关的了解,包括其信誉、资金能力、以往的产业经营状况等,从源头来探求风险。

  同时,物业管理企业将双方的责任划分清楚,如房屋质量、基础设施出现问题,责任不应涉及到物管企业。

  通过责任划分的方式避免房地产开发商将出现的“烂摊子”转移给物管企业。

  业务是其主要收入来源,但是由于个人行为的不确定性,在此物管企业应预防业主违反信用的情况出现。

  物业管理企业可通过协议与房地产开发商达成一致,即在签订房屋出售合同时,考察业主的支出能力等情况。

  由于业主的管理费的拖欠,会导致企业的资金链发生断裂,给企业带来损失。

  企业应对业主的信用状况进行登记并追踪,降低面临各类风险的可能性。

  (三)建立基于战略导向的内部控制。

  物业管理企业在变化的社会环境中,要想优化资源配置,提高经营效率,企业的内控控制就必须以企业的战略为导向,全方位、全过程地对企业经营进行管控。

  企业的内控上升到战略层面,这就要求企业在内控时要摒弃以往的只专注于企业的某个部门,只重视短期利益的情况,转而将内控贯穿到企业内部的各个领域,包括采购、生产、财务、营销等方面。

  建立基于战略导向的内部控制即将战略作为内控的核心,通过制定与实施企业的内控战略,并将战略融入到企业内控的各个层面,通过这样的无缝连接控制各层级的风险的,加强企业内部的协调。

  因此内部控制应由多层次的控制构成,包含多层次目标组成的目标体系,基于战略对目标进行管控极为关键。

  通过发挥基于战略导向的内部控制,从根本上保障战略制定与实施、促进和激励,以及预防和纠正等,以促进企业的生存和健康可持续发展。

  四、结语

  物业管理行业目前发展仍不完善,表现为服务形式单一、微利、规模较小等。

  这些特点使得物业管理行业在竞争剧烈的当代市场环境中,生存和发展都面临着困境。

  因此,为了提高物业管理企业的经营效率以及行业竞争力,加强内部控制成为企业必不可少的选择。

  物管企业在经营中应当根据企业实际情况,通过创新思想,加强风险管理以及建立基于战略导向的内部控制等手段,促进物管企业的全面发展。

  参考文献:

  [1]李成军.加强物业管理公司内部控制[J]. 科技信息. 2009(33)

  [2]刘兵.物业企业财务管理存在的问题及应对措施[J]. 中国总会计师. 2011(11)

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