不动产融资租赁营改增实施细则【1】
备受关注的营业税改征增值税(以下简称“营改增”)细则终于落地。
3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
融资租赁行业早在2013年就纳入了营改增试点。
此次公布的《营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称《办法》)涉及到融资租赁行业的政策有哪些变化?将给融资租赁行业带来哪些影响?后续还有什么问题需要关注?
针对上述问题，融资租赁专家沙泉对记者表示，《办法》中差额纳税、即征即退、纳税人必须具备融资租赁经营资质、租赁公司实收资本必须大于1.7亿的原则没变。
变化的地方有，增值税税率分为四种税率征收;“直租”与“回租”分类征税;不动产租赁与有形动产租赁分不同税率征税;差额纳税扣除项有所变化;经营租赁包括无形资产等。
“对于租赁行业来说，《办法》的最大亮点是‘直租’与‘回租’分不同类别征税。”沙泉表示。
按照《办法》规定，“直租”的分类分为“租赁服务”，其下还分为“融资租赁服务”和“经营租赁服务”。
其中，融资租赁服务是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。
经营租赁服务是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
沙泉表示，融资租赁的定义没有改变，但“按照租赁标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁和不动产融资租赁。”改变了“有形动产融资租赁”这一单一标的物的纳税标准。
同时，《办法》对“经营租赁服务”也扩大了标的物的征税范围，分为“有形动产经营租赁”和“不动产经营租赁”的税收政策，并把“建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有型动产的广告位出租给其他单位或个人用于发布广告”、“车辆停放服务、道路通行服务”、“水路运输的光租业务、航空运输的干租业务”都按照经营租赁服务缴纳增值税。
这些都扩大了租赁公司可使用标的物的业务范围。
值得关注的是，《办法》强调，“融资性售后回租”不按照本税目缴纳增值税。
“融资性售后回租”在《办法》中被划分在“贷款服务”范畴。
沙泉表示，这意味着“回租”按贷款的税率征税，但不是认定“回租”属于金融资产，租赁资产不能按“金融工具确认和计量会计准则”对“回租”进行会计处理，只能按“租赁会计准则”进行会计处理。
此外，按照《办法》规定，增值税税率一共有四种：6%、11%、17%和零税率。
其中，融资性售后回租税率为6%，不动产租赁税率为11%，有形动产租赁税率为17%。
沙泉表示，原来税收只针对“有形动产”的融资租赁，而且“直租”、“回租”混在一起，因此只有一种17%的税率。
《办法》颁布后，所有的“回租”业务均使用6%的增值税发票;不动产租赁“直租”使用11%的增值税发票，有形动产的“直租”使用17%的增值税发票，不再使用单一税率的发票。
实际上，此前对于租赁行业营改增后，业内人士普遍认为，租赁行业仍承受较重的税负，不利于行业发展。
“‘回租’税率由17%改为6%后，比原营业税税负高出两倍之多的税负降为仅高出原营业税的30%。”沙泉表示。
总的来说，对于租赁行业而言，征税的行业划分没有变;按租赁会计准则进行会计处理和纳税原则没有变。
但因税率调整，缩短了与原营业税之间的差距。
值得关注的是，《办法》中融资租赁依然采用差额纳税原则。
其中，“有形动产融资性售后回租”服务可以差额纳税，但不动产的“回租”是享受不到差额纳税待遇的。
沙泉认为，融资租赁是以融物方式达到融资目的的租赁，不是融资、融物分别进行，而是统一经营。
因此，应税劳务和应税货物混在一起不可分离是融资租赁专有的特性。
要合理纳税只能采用差额纳税的方式扣除不合理因素。
对于“实收资本必须大于1.7亿”的适用规定，沙泉强调，融资租赁属于资金密集型产业，需要租赁公司有足够多的资本金来运作，不是说拿一个经营资质就可以享受差额纳税政策待遇的。
“这个规定的主要目的是防止因准入机制不健全，出现只拿牌照不做业务的企业占据租赁税收政策资源的现象出现。”沙泉说。
不动产融资租赁营改增实施细则【2】
今年3月17日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
其中，建筑业和房地产业适用11%税率。
3月31日，国家税务总局制定了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，自2016年5月1日起施行。
届时，单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。
个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
国税总局出台新《公告》“营改增”5月1日起正式实施
近期，“营改增”成为了楼市热议的话题。
昨日，华西都市报记者注意到，国家税务总局已制定《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》公告，自2016年5月1日起正式施行。
此《公告》明确规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产)，适用本办法。
而取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
此外，《公告》第三条规定了一般纳税人缴纳增值税的具体实施办法。
比如，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
同时，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
对于小规模纳税人而言，《公告》规定单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。
个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
而其他个人出租不动产(不含住房)，则按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
新政延续原有税收优惠二手房地产市场态势稳定
营改增全面落地成都后，成都房地产市场将受何影响?二手房市场是否有望平稳发展?对此，链家网成都站业务数据中心分析认为，实施细则明确了房地产项目，以扣除土地出让金后的余额为销售额，目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担。
其次，开发商销售自行开发的开工日期，在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可适用简易计税方法按5%的征收率计税。
建筑商为2016年4月30日前的老建筑工程，提供服务可适用简易计税方法按3%的征收率计税。
而2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目，才适用于11%的增值税率。
“由于政策刚发布，对企业税负的具体影响要看抵扣空间大小和企业各项成本构成比例等具体情况而定，不同企业的税负可能会有增有减，最终对成都房地产的影响也要视后期执行情况而定。但从制定的“过渡政策”，可以看出国家稳步推进税收改革，促进房地产业平稳健康发展的态度。”链家网成都站业务数据中心相关负责人解释道。
算笔账
100万的房子税费将减少
二手房交易营改增延续了现行的二手房交易营业税优惠政策，部分税负略微下降，但这个下降额度并不大。
记者算了一笔账，假如在成都市购买一套不满2年的房子，购房价为100万元。
新政前除契税、个税外，还需缴纳营业税：房价×5%=5万，此外附加费为房价× 0.6%=0.6万。
新政后，契税、个税不变，无营业税，增加了增值税：算下来为4.76万，通过对比发现，将减少2400元的支出。
成都未来参与市场交易住房分为以下两类：一是购房年限在2年及以上的住房继续享受免税期限优惠，营改增对这部分住房无影响;二是购房年限在2年内的住房交易税负会略有下降，这部分住房五一前后交易会有所波动，呈现先下降后回暖的趋势。
链家资深经纪人分析认为，2年内住房占二手房交易量的比例较小，总体来看，本次营改增对二手房市场整体影响不大，政策延续了原有的税收优惠，预期成都二手房市场将持续保持稳定态势。
成都地产界某资深专家认为，如果营改增要覆盖二手房交易，当前的税费基本框架也会沿用下去。
比如，个人首套或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。